Recht bekommen

[Dragonbone]

Zu seinem Recht zu kommen scheint in Deutschland recht schwierig zu sein.

Ganz grob, ich habe den Fehler gemacht und vor einiger Zeit eine Vermietete Immobilie erworben. Das Verhältnis mit den Mieter hat sich durch diverse Ereignisse erheblich ins Negative entwickelt, die Eigenbedarfskündigung hat zugegebener Maßen nicht zu einer Besserung beigetragen, aber das diese ansteht wurde auch schon bei der Besichtigung gegenüber den Mietern klar zur Sprache gebracht.

Da die Mieter die Übergabe aber verweigern wurde bereits Im Juni die Räumungsklage eingereicht. Das Amtsgericht tut sich aber schwer den Verhandlungstermin festzusetzen da die Gegenseite ständig die vorgeschlagenen Termine ausschlägt und um Verschiebung bittet.... Wo ist der Richter Gnadenlos, der auf den Tisch haut und sagt "wenn ihr halt nie Zeit habt, verhandeln wir ohne euch"?

 

[derRayko]

Nun, wie du schon geschrieben hast, du hast da einen Fehler gemacht.
Leider ist das deutsche Rechtsystem so, dass so etwas dauert...

hier in Berlin werden öfter mal besetzte Wohnungen geräumt, da hört man dann "4 Jahre nach dem Urteil" und ähnliche Sätze...
Also selbst wenn es gerichtlich schnell geht... die Umsetzung dauert dann auch schon mal...

Nimm dir nen Anwalt, hast bestimmt schon, und guck was sich machen lässt, legal, jede Mieterhöhung legal ausreizen usw. Wasser Und Strom abstellen geht ja nur, wenn die da nicht bezahlen usw...

Es ist n Scheiss, und mehr als hier im Forum Luft machen wird nicht gehen... ist leider so...
Und wenn du den falschen Richter hast, der lässt die Leute drin leben...

Was im Einzelfall auch nachvollziehbar ist (wie der 83jährige, der noch in seinem Geburtshaus lebt, und rausgeklagt werden soll usw.)

Eigentum verpflichtet, das war schon immer und wird auch immer sein.

 

[Dragonbone]

Nimm dir nen Anwalt, hast bestimmt schon, und guck was sich machen lässt, legal

Läuft ja schon (siehe Räumungsklage). Schon die Eigenbedarfskündigung hatten wir von einem Anwalt verfassen lassen, damit diese Rechtssicher ist.

Es ist n Scheiss, und mehr als hier im Forum Luft machen wird nicht gehen

und selbst da muss man ja aufpassen und darf nicht zu sehr ins Detail gehen.

Und wenn du den falschen Richter hast, der lässt die Leute drin leben...

In meinem Fall sehr Unwahrscheinlich. Die Mietdauer beträgt unter 5 Jahren, der ursprüngliche Mietvertrag war zeitlich befristet und eines der Ereignisse hat unter anderem zu einer Anzeige wegen Körperverletzung geführt. Von mir gegen die Mieter.

 

[GrindigaDeifi]

Das ist leider eine ungünstige Situation für Dich. Kenne mich ein bisschen aus mit dem Thema, da wir mal was ähnliches hatten. Ich würde nicht mal zweifelsfrei bestätigen, dass Du so eindeutig im Recht bist. Kauf bricht nicht Miete und das Mietverhältnis war dir ja hoffentlich vor dem Kauf bekannt. Wenn "höchst angespannter" Mietmarkt, Ich kenne ja die genauen Verhältnisse nicht, aber vermutlich werden die Mieter es auch nicht gerade leicht haben, Ersatzwohnraum zu finden. Wahrscheinlich werden sie erheblich mehr Miete zahlen müssen und haben Aufwand und weitere Kosten. Da werden vermutlich von beiden Seiten berechtigte Interessen entgegen stehen. In der Regel läuft das zwar so, dass die Mieter tatsächlich irgendwann raus müssen, sofern dein Eigenbedarf als gerechtfertigt anerkannt wird, es kann aber sehr lange dauern, besonders wenn gewichtige soziale Härte festgestellt wird. Und wenn die Mieter nicht gerade Spitzenverdiener sind, liegt bereits ein Härtefallgrund vor, wenn sie keinen adäquaten Ersatwohnraum finden.

Ich kenne deine Möglichkeiten nicht, aber ich würde, falls noch nicht geschehen, eine Abfindung anbieten und bei der Wohnraumsu helfen. Soweit ich weiss sind in angespannten Lagen 200 Euro/m² üblich als Abfindung.

Ansonsten, je nachdem wie dein Durchhaltewillen und die restliche Situation ist, kann man auch überlegen es weiter zu verkaufen. Klar, die Kaufnebenkosten sind dann weg, aber bevor man sich immer tiefer in einen jahrelangen Kampf vergräbt, der einen finanziell und psychisch kaputt macht, häufig der geringere Verlust.

Keine Rechtsberatung, kein Anspruch auf Richtigkeit und Allgemeingültigkeit.

 

[GrindigaDeifi]

Ich sehe grad deinen 2. Post, hat sich zeitlich überschnitten, dass du schon beim Anwalt warst. Dann wird er dir das sicher so ähnlich gesagt haben, wie ich. Hat sich dann quasi erledigt.

 

[Dragonbone]

Ich kenne deine Möglichkeiten nicht, aber ich würde, falls noch nicht geschehen, eine Abfindung anbieten und bei der Wohnraumsu helfen. Soweit ich weiss sind in angespannten Lagen 200 Euro/m² üblich als Abfindung.

Ein Mietaufhebungsvertrag wurde natürlich angeboten, darin hätte man so etwas festhalten können, wurde aber von der Gegenseite abgelehnt.

Auf Inserate zu alternativem Wohnraum (selbe Zimmerzahl, bei ähnlicher Kaltmiete oder Wohnraum) habe ich im Zeitraum zwischen der Eigenbedarfskündigung und dem einreichen der Räumungsklage mehrfach hingewiesen, es erfolgte aber nie eine Reaktion und vermutlich auch keine Bewerbung auf diese Wohnungen.

Keine Rechtsberatung, kein Anspruch auf Richtigkeit und Allgemeingültigkeit.

das ist selbstverständlich.

wenn die Mieter nicht gerade Spitzenverdiener sind

Sie sind auf jeden Fall erwerbstätig.

Hat sich dann quasi erledigt

ich danke trotzdem für deinen input

 

[beetlemeier]

und vor einiger Zeit eine Vermietete Immobilie erworben.

die Eigenbedarfskündigung hat zugegebener Maßen nicht zu einer Besserung beigetragen

Ohne jetzt auf Deinen konkreten Fall eingehen zu können, ist das natürlich eine klassische Konfliktsituation im Mietrecht.
Leider wurde die Eigenbedarfskündigung in den letzten Jahrzehnten so oft ohne wirklichen Grund dafür missbraucht, Alt-Mieter möglichst schnell nach Kauf einer Immobilie aus der Wohnung zu holen, dass Gesetzgeber UND Rechtsprechung die Voraussetzungen für die Bejahung dieser Kündigung immer höher geschraubt haben. Ich hab Mandate von beiden Seiten aus begleitet und nach meiner persönlichen Einschätzung ist das allgemein schon gut so, dass da genau hingeschaut wird, wo tatsächlich Eigenbedarf besteht und wo lediglich kriminelles Profitstreben.

Von daher liegt die Hauptursache für Dein Problem in dem Fehlverhalten vieler Vermieter begründet. Dass man da subjektiv über den Zeitablauf in einem Verfahren als Vermieter frustriert ist, kann ich verstehen, aber die Schuld für die Dauer solcher Prozesse liegt rechtshistorisch nicht auf Mieterseiten. Dass es da keinen "Richter Gnadenlos" ist, ist absolut richtig.

Das Amtsgericht tut sich aber schwer den Verhandlungstermin festzusetzen da die Gegenseite ständig die vorgeschlagenen Termine ausschlägt und um Verschiebung bittet....

Ein Amtsgericht verschiebt die selbst festgesetzten Termine nur auf Antrag einer Partei mit Bitte um Verlegung und entsprechender BEGRÜNDUNG mit Nachweisen!
Die Abteilungen für Mietsachen wissen schon, was sie tun, und lassen sich grundsätzlich nicht von einer Seite "veräppeln". Die kennen genau die Fälle, wo manche auf Zeit pokern wollen, und schauen gerade da bei der Begründung sehr sorgfältig hin.

 

[Dragonbone]

Ich hab Mandate von beiden Seiten aus begleitet und nach meiner persönlichen Einschätzung ist das allgemein schon gut so, dass da genau hingeschaut wird, wo tatsächlich Eigenbedarf besteht und wo lediglich kriminelles Profitstreben.

Da stimme ich dir grundsätzlich zu. Zumal ich im Bekanntenkreis einen Fall "von der anderen Seite" kenne. Dort wurde ein Mehrparteien-Haus verkauft, ALLEN Miet-Parteien wurde anschließend die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Aus den Wohnungen, welche anstandslos geräumt wurden, sind mittlerweile Ferienwohnungen geworden, dennoch beharrte der Vermieter auf "Eigenbedarf" für alle Wohnungen.

entsprechender BEGRÜNDUNG

Diese Begründungen sind meiner Auffassung nach nicht gerechtfertigt. Ist ja schön wenn der Anwalt eine Fortbildung hat, aber dann soll er entweder gleich alle Termine der nächsten Monate, an denen er Fortbildungen hat nennen, oder sein Mandat an einen Kollegen aus der Kanzlei abgeben. Für mich ist hier die Prozessverschleppung mehr als offensichtlich und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses spätestens seit der Körperverletzung nicht mehr zumutbar.
Ob das nun zu meinem Glück war oder nicht, dass ich da so überrascht und schockiert über das Verhalten war, das ich nicht in Notwehr gehandelt habe und es daher nicht zu einer beidseitigen Körperverletzung kam, weiß ich nicht. Aber ich bereue es.

 

[MacB]

Leider wurde die Eigenbedarfskündigung in den letzten Jahrzehnten so oft ohne wirklichen Grund dafür missbraucht,

Mein BGB-Prof hat vor über 30 Jahren schon gesagt „vermieteten Wohnraum kaufen ist ne ganz blöde Idee“
Scheint also kein allzu neues Phänomen zu sein.

Hilft Dir, Dragonbone, jetzt natürlich auch nicht weiter.
Ohne unseren Forumsjuristen nahetreten zu wollen frage ich mich allerdings was Du Dir hier erhoffst.
Erster Reflex auf Deine Eingangsfrage wäre „nimm Dir nen Anwalt“, aber den hast Du ja schon.

 

[beetlemeier]

„vermieteten Wohnraum kaufen ist ne ganz blöde Idee“

Es kommt eben drauf an, was man damit vorhat: Wenn man ein Mietshaus mit "seriösen" Mietern kauft, dann hat man da schon seine Einnahmequelle.
Wenn man aber meint, man kann Leute aus den Wohnungen rausklagen, weil der Sohnemann ganz ganz dringend Platz braucht, tatsächlich aber auf Airbnb-Kohle hofft, der kann schnell auf die Fresse fallen.

frage ich mich allerdings was Du Dir hier erhoffst.

Manchmal tut es ganz gut, wenn man sich etwas Luft über den eigenen Frust machen kann.So ähnlich, wie lautes Fluchen auch schmerzlindernd sein kann, wenn man sich auf den Finger haut. 😉

 

[Dragonbone]

Ohne unseren Forumsjuristen nahetreten zu wollen frage ich mich allerdings was Du Dir hier erhoffst.

ein bisschen Luft machen, sich gemeinsam bemitleiden, keine Ahnung..... Es mir einfach von der Seele reden...

Ich habe in den letzten 20 Jahren oft genug Stern TV und Co gesehen, dass die Tatsache, das die Immobilie vermietet war/ist, durchaus mein Kaufinteresse getrübt hat. Allerdings war wie bereits erwähnt der Ursprüngliche Mietvertrag zeitlich befristet.

Wenn ich nicht davon ausgehen müsste das, sofern die Verhandlung irgendwann mal stattfinden sollte, der Richter mindestens 3 Monate Räumungsfrist gibt, wäre mir die Verzögerung ja egal

 

[Iryan Farros]

…
Ob das nun zu meinem Glück war oder nicht, dass ich da so überrascht und schockiert über das Verhalten war, das ich nicht in Notwehr gehandelt habe und es daher nicht zu einer beidseitigen Körperverletzung kam, weiß ich nicht. Aber ich bereue es.

Sei froh, dass es dazu nicht kam. Das wird wird dir beim Richter eher helfen als Schaden.

Du hast auf jeden Fall mein Mitgefühl!

Mal ne Frage:
Was ist den aus der Anzeige geworden? Läuft die noch? Klagst Du parallel auf Schmerzensgeld? (Würde ich tatsächlich machen, sofern Dein Anwalt auch nur ne kleine Chance auf Erfolg sieht).

 

[Dragunov 67]

Ob das nun zu meinem Glück war oder nicht, dass ich da so überrascht und schockiert über das Verhalten war, das ich nicht in Notwehr gehandelt habe und es daher nicht zu einer beidseitigen Körperverletzung kam, weiß ich nicht. Aber ich bereue es.

Tu es nicht, sei froh.
Bin kein Jurist, hatte aber beruflich schon öfter mit Notwehr/hilfe/stand zu tun, zweimal sogar als Angeklagter und es war jedesmal ne knappe Sache,da Gerichte da sehr genau hinschauen, wie weit die Notwehr gegeben oder gerechtfertigt/angemessen ist.🤔
"..Recht haben und Recht bekommen..." driftet leider oft auseinander und bei Immobilien kann sich alles ziemlich hinziehen.
Persönlich bin ich froh,daß wir nahezu alles gut los werden konnten und wenig Ärger hatten, habe es aber auch schon anders erlebt und wünsche dir viel Glück und Geduld.

 

[Dragonbone]

Was ist den aus der Anzeige geworden? Läuft die noch?

Die Läuft noch.

In erster Linie geht es aktuell nur darum die Räumungsklage schnellst möglich zum Abschluss zu bringen. Damit Gewissheit herrscht wann der Gerichtsvollzieher zur Zwangsräumung rein kann.
Schadensersatz, Schmerzensgeld, Nutzungsentschädigung etc. pp. ist alles erst einmal hinten angestellt.

 

[beetlemeier]

Die Läuft noch.

Das ist dann übrigens auch ein Grund, warum sich die Mietsache verzögern kann:
Ne Körperverletzung begründet in den meisten Fällen eine sofortige Kündigung des Mietverhältnisses nach §543 BGB.

Es gibt da nur ein Problem: Solange diese Straftat nicht ausermitelt wurde, sitzt der Mietrichter etwas in der Klemme. Denn er müsste jetzt eigentlich hingehen, einen zeitigen Termin festsetzen und dann inzident über diese strafrechtliche Sache in seiner zivilrechtlichen Abteilung entscheiden. Sowas kann dann dazu führen, dass es zu zwei unterschiedlichen Entscheidungen kommt, wenn dann der Staatanwalt -warum auch immer- sagt: "Das war keine Körperverletzung" und vorher der Richter in der Mietsache schon diese Straftat in SEINEM Verfahren bejaht hat. Sowas ist Laien kaum zu vermitteln, und führt fast zwangsläufig dazu, dass es in die Rechtsmittelinstanz geht, um dort zu klären, wer den nun Recht hatte. Was das für den Zeitablauf bedeutet, dürfte klar sein.

Da ist es oft besser, wenn man schon in der 1. Instanz die Sache so wegurteilt, dass die Chancen möglichst hoch sind, dass es KEINE Berufung gibt.

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Ansonsten (und das meine ich ausdrücklich nicht auf Dragonbone persönlich bezogen) ist es auch ein durchaus "beliebtes" Vorgehen in einem Räumungsverfahren wegen Eigenbedarf: Man merkt im Prozess, dass das mit dem Eigenbedarf alleine argumentativ doch eher auf wackeligen Füßen steht, und schiebt dann schnell noch ne Straftat hinterher; Klassiker natürlich Beleidigung und Körperverletzung. Auch sowas erfolgt so oft missbräuchlich, dass Richter und Staatsanwälte da doppelt genau hingucken, weil die Gefahr von "Schmuh" in solchen Fällen deutlich erhöht ist.

Das führt dann zwangsläufig zu Verzögerungen.

 

[Arellion]

Das Problem ist halt auch, dass wir nur die eine Seite der Medaille kennen und auch die nur extrem bruchstückhaft. Wir haben keine Infos zu den näheren Umständen, der Wohnung selbst, dem Mieter, den Hintergründen des Kaufs und der Eigenbedarfskündigung, den Abläufen des Rechtsstreits (wann wurde was gefordert, seit wann ist die Klage an- und rechtshängig, wann und wie oft wurde terminiert und aus welchem Grund verlegt...), besagter Körperverletzung etc. Da ist es unmöglich, das auch nur annähnernd rechtlich zu bewerten. Da ist einfach in jeglicher Hinsicht alles möglich. Woher sollen wir denn wissen, ob du wirklich im Recht bist? So oder so ist es gut und richtig, dass so ein Verfahren ordentlich abläuft und eben nicht ein "Richter Gnadenlos" mal eben so irgendwas entscheidet.
Ich für meinen Teil bin zum Beispiel auch ziemlich skeptisch, ob diese Befristung des Mietverhältnisses überhaupt wirksam ist.

 

[coolguy]

Zu seinem Recht zu kommen scheint in Deutschland recht schwierig zu sein.

Ganz grob, ich habe den Fehler gemacht und vor einiger Zeit eine Vermietete Immobilie erworben. Das Verhältnis mit den Mieter hat sich durch diverse Ereignisse erheblich ins Negative entwickelt, die Eigenbedarfskündigung hat zugegebener Maßen nicht zu einer Besserung beigetragen, aber das diese ansteht wurde auch schon bei der Besichtigung gegenüber den Mietern klar zur Sprache gebracht.

Da die Mieter die Übergabe aber verweigern wurde bereits Im Juni die Räumungsklage eingereicht. Das Amtsgericht tut sich aber schwer den Verhandlungstermin festzusetzen da die Gegenseite ständig die vorgeschlagenen Termine ausschlägt und um Verschiebung bittet.... Wo ist der Richter Gnadenlos, der auf den Tisch haut und sagt "wenn ihr halt nie Zeit habt, verhandeln wir ohne euch"?

1. Grundsatzfehler. Sobald da Anwälte und Richter mitmachen wird das nix mehr.
2. Mietverwalter?
3. Mit ein paar hundert Euro scheinen aufschlagen und solange welche auf den Tisch legen bis der Mieter innerhalb einer Woche weg ist. Klappt ögter als man so denken würde. Für die Zukunft.

 

[Iryan Farros]

Ich habe eben zum Thema Zeitverträge eine kurze Online Recherche durchgeführt und folgenden recht anschaulichen Artikel gefunden:

Befristete Mietverträge sind zulässig, aber nur mit einem Grund

Für Mieter sind Zeitmietverträge meist von Nachteil: Sie binden sich und verzichten auf Kündigungsschutz. Nicht alle Befristungen sind wirksam.

www.finanztip.de

 

[beetlemeier]

Grundsatzfehler. Sobald da Anwälte und Richter mitmachen wird das nix mehr.

An welcher rechtswissenschaftlichen "Fakultät" wird denn sowas gelehrt? 🥳

Mit ein paar hundert Euro scheinen aufschlagen und solange welche auf den Tisch legen bis der Mieter innerhalb einer Woche weg ist.

Und warum sollten die das tun, und nicht einfach nur die Kohle behalten?
Wir sind übrigens schon im Klageverfahren; da fällt dann zwar der Hauptantrag auf Räumung weg wegen Auszug, aber bei einer sog. Erledigung der Hauptsache entscheidet das Gericht trotzdem noch darüber, wer die Prozesskosten zu tragen hat, §91a) ZPO.
Ich seh in dieser Methode jetzt weder tatsächliche noch finanzielle Vorteile, um es vorsichtig zu sagen.

 

[Dragonbone]

Ich für meinen Teil bin zum Beispiel auch ziemlich skeptisch, ob diese Befristung des Mietverhältnisses überhaupt wirksam ist.

Der befristete Mietvertrag wurde ursprünglich zwischen dem Verkäufer und den Mietern geschlossen und entsprechend übernommen.
Durch den Eigentümerwechsel entfiel der Befristungsgrund, weshalb der Mietvertrag zu einem unbefristeten Mietvertrag wurde.
Befristete Mietverträge kann man übrigens gar nicht wegen Eigenbedarf kündigen.
Den Befristungsgrund kann man nicht ändern, aber Eigenbedarf wäre ein rechtlich wirksamer Grund. Als Datum für die Kündigung wurde das selbe gewählt wie das ursprüngliche Ende des Mietvertrages was deutlich mehr als die rechtliche Kündigungsfrist von 3 Monaten (weil < 5 Jahre Mietdauer) war.

Ob die ursprüngliche Befristung wirksam war oder nicht ist ziemlich irrelevant. Lediglich ab welchem Zeitpunkt die Mieter davon ausgingen das die Befristung unwirksam ist/war, spielt aus meiner Sicht eine Rolle, denn zumindest bis zu diesem Zeitpunkt hätten sie sich nach Ersatzwohnraum umsehen müssen. Sollten sie dies nicht nachweisen können wird ihnen der Richter das hoffentlich zu ihrem Nachteil auslegen.

Bei der Immobilie handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus. Sowohl ich als auch meine Lebensgefährtin haben keine Wohnung die groß genug für uns und unsere Kinder wäre (2 von ihr, eins von mir). Da es keine Kleinkinder sind sondern Teenies ist es hier durchaus angebracht das jedes Kind sein eigenes Zimmer hat. Gekauft wurde das Haus um unsere Haushalte zusammen zu legen.

Ich seh in dieser Methode jetzt weder tatsächliche noch finanzielle Vorteile, um es vorsichtig zu sagen.

Ein Aufhebungsvertrag wurde ja angeboten, da hätte man sowas aufnehmen können, aber wurde Kategorisch und Grundsätzlich abgelehnt.

Sowas kann dann dazu führen, dass es zu zwei unterschiedlichen Entscheidungen kommt, wenn dann der Staatanwalt -warum auch immer- sagt: "Das war keine Körperverletzung" und vorher der Richter in der Mietsache schon diese Straftat in SEINEM Verfahren bejaht hat.

Spielt das den wirklich eine Rolle. Ob das in seiner schwere eine Körperverletzung war, welche Strafrechtliche Konsequenzen nach sich zieht, ändert ja nichts daran das es zu einer Hämatombildung kam und das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerrüttet ist.